17 Mai 2024

Gebäude-Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV

Bei Gebäuden ist die Abschreibung grundsätzlich nach gesetzlich festgeschriebenen Prozentsätzen zu ermitteln. Den Prozentsätzen liegt jeweils eine typisierte Nutzungsdauer zugrunde, die mit der tatsächlichen Nutzungsdauer im Zeitpunkt des Erwerbs nicht übereinstimmen muss. Deshalb kann anstelle der Abschreibung nach den gesetzlich festgeschriebenen Prozentsätzen die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes vorgenommen werden.

Praxis-Beispiel:
Die Klägerin machte bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Abschreibung von den Anschaffungskosten der Gebäude geltend, wobei sie davon ausging, dass die tatsächliche Nutzungsdauer der Gebäude nur noch 6 Jahre betrage. Das Finanzamt berücksichtigte die Abschreibung nur in Höhe des typisierten festen Satzes von 2%, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin, dass die Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer der Gebäude abzuziehen sei. Hierzu holte das Finanzgericht das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken ein. Der Sachverständige ermittelte in seinem Gutachten nach Maßgabe der Immobilienwertermittlungsverordnung für das Gesamtobjekt eine gewichtete tatsächliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren.

Der BFH teilt die Auffassung des Finanzgerichts, dass die Gebäudeabschreibung nicht über 50 Jahre, sondern über nur 19 Jahre zu verteilen ist. Die Entscheidung des Finanzgerichts, die Gebäude-Abschreibung nicht über 50 Jahre, sondern über nur 19 Jahre zu verteilen, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.

Nutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige. Das bedeutet, dass die Nutzungsdauer zu schätzen ist, wobei das Ergebnis der Schätzung nur eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit sein kann. Die Schätzung ist nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.

Der Steuerpflichtige kann sich bei der Ermittlung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder geeigneten sachverständigen Methode bedienen. Die gewählte Methode muss über die maßgeblichen Faktoren der Nutzungsdauer Aufschluss geben, z. B. über den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Der BFH hat daher ausdrücklich anerkannt, dass auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis genügen kann. Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode, auch wenn das BMF dies im Schreiben vom 22.02.2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005) für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nicht anerkennt.

Quelle:BFH | Urteil | IX R 14/23 | 22-01-2024